Rentabilidad bruta vs. neta: la cifra que te hace perder dinero
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra: no resta ningún gasto y siempre sale alta. La rentabilidad neta resta todos los gastos (IBI, comunidad, seguros, gestión, vacancia) y se calcula sobre la inversión total real (precio + gastos de compra + reforma). Es la única que sirve para decidir. En un caso real de Alicante, un 22,3% bruto se quedó en un 13,9% neto; en un alquiler convencional, un "8% bruto" suele quedarse en un 3-4% neto.
¿Qué es la rentabilidad bruta?
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple —y el más engañoso—: renta anual ÷ precio de compra × 100. No resta ni un solo gasto. Es la cifra que aparece en los anuncios y en los folletos, porque siempre sale alta y bonita. El problema es que con esa cifra no puedes tomar ninguna decisión, porque no es dinero que llegue a tu bolsillo.
¿Qué es la rentabilidad neta y por qué es la que importa?
La rentabilidad neta resta todos los gastos recurrentes y se calcula sobre lo que de verdad te cuesta entrar:
Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra + reforma) × 100
Los gastos que hay que restar, y que casi nadie te cuenta: IBI, comunidad, seguros (hogar e impago), mantenimiento, gestión, la vacancia (los meses que el piso está vacío) y una provisión para dudoso cobro. Y la inversión no es solo el precio: súmale el ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y la reforma.
El mismo piso, dos cifras (caso real de Alicante)
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Renta anual (bruta) | 1.600 €/mes × 11 meses | 17.600 € |
| Rentabilidad BRUTA | 17.600 ÷ 79.000 | 22,3% (irreal) |
| − Gastos recurrentes | IBI, comunidad, seguros, gestión, suministros… | − 4.618 € |
| Rentabilidad NETA | 12.982 ÷ 93.120 (inversión total) | 13,9% |
Este piso es bueno —alquilado por habitaciones, en una zona que funciona—. En un alquiler convencional la caída es aún mayor: he visto muchos "8% brutos" convertirse en un 3-4% neto largo una vez metes todos los gastos.
¿Y la rentabilidad neta apalancada?
Si usas hipoteca, hay una tercera cifra clave: la rentabilidad neta sobre el capital que tú aportas (la entrada), restando la cuota. El banco pone la mayor parte, así que tu dinero rinde más… pero la deuda también amplifica el riesgo si la operación va mal. Por eso se calcula antes de firmar, no después.
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