Análisis de inversión

Cash-flow inmobiliario: el número que te deja dormir

Por Toño Palacios · inversor y broker nº E242·5 min
En corto

El cash-flow es el dinero que te queda cada mes tras cobrar la renta y pagar TODOS los gastos, incluida la cuota de la hipoteca. Cash-flow = ingresos − gastos − cuota. Si es positivo, el piso se paga solo y te sobra; si es negativo, pones dinero cada mes. No siempre un cash-flow negativo es malo (si revaloriza mucho), pero tienes que saberlo antes de comprar, no descubrirlo después. La rentabilidad es la foto; el cash-flow es lo que te permite sostener la inversión.

¿Cómo se calcula el cash-flow?

Cash-flow mensual = renta − gastos recurrentes − cuota de hipoteca

Es lo que de verdad entra o sale de tu bolsillo cada mes. Una operación puede tener buena rentabilidad sobre el papel y aun así drenarte dinero todos los meses si la cuota es alta.

Cash-flow positivo vs. negativo

  • Positivo: el inquilino paga tu hipoteca y te sobra. La inversión se sostiene sola y aguanta imprevistos.
  • Negativo: pones dinero cada mes. Puede tener sentido si esperas una fuerte revalorización, pero es un riesgo que hay que asumir con los ojos abiertos y con colchón.

Por qué manda sobre la rentabilidad

La rentabilidad te dice si la operación es buena; el cash-flow te dice si puedes sostenerla. Muchos inversores quiebran no por comprar mal, sino por quedarse sin liquidez para aguantar un par de meses de vacío o una derrama. Provisiona siempre vacíos, reparaciones y dudoso cobro.

Regla INARPA: un mes bueno no es una inversión buena. Mira el cash-flow de los 12 meses, con provisiones, antes de firmar.
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Preguntas frecuentes

¿Un cash-flow negativo significa que la inversión es mala?
No necesariamente. Si el activo revaloriza con fuerza o amortizas deuda rápido, puede compensar. Pero es un riesgo: tienes que tener liquidez para sostener esa aportación mensual y saberlo antes de comprar.
¿Cómo mejoro el cash-flow de un piso?
Bajando la cuota (más entrada, más plazo, mejor tipo), subiendo ingresos (alquiler por habitaciones, mejoras que justifiquen más renta) o reduciendo gastos. Cada palanca tiene su contrapartida; se analiza en conjunto.
¿El cash-flow es lo mismo que la rentabilidad?
No. La rentabilidad es un porcentaje sobre la inversión; el cash-flow es dinero real que entra o sale cada mes. Puedes tener rentabilidad positiva y cash-flow negativo a la vez.
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