Análisis de inversión

Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler

Por Toño Palacios · inversor y broker nº E242·6 min
En corto

Para calcular la rentabilidad de un piso de alquiler: (1) suma la inversión total (precio + ITP/IVA + notaría + registro + gestoría + reforma); (2) calcula el ingreso anual real (renta mensual × meses ocupados, no × 12); (3) resta todos los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión, dudoso cobro); (4) divide el resultado entre la inversión total. Eso es la rentabilidad neta. Si usas hipoteca, calcula además la neta sobre tu entrada, restando la cuota anual.

Paso 1 · Calcula la inversión total (lo que te cuesta entrar)

No es solo el precio del piso. Suma: precio de compra + ITP (segunda mano, varía por comunidad) o IVA + AJD (obra nueva) + notaría, registro y gestoría + reforma. Esta es la base sobre la que se mide todo. Saltarte estos gastos es el error nº1 del principiante: infla la rentabilidad artificialmente.

Paso 2 · Calcula el ingreso anual REAL

La trampa habitual es multiplicar la renta por 12. En la práctica, ningún piso está ocupado los 12 meses todos los años: hay rotación, meses de búsqueda de inquilino, algún impago. Usa renta mensual × meses realmente ocupados (por ejemplo, 11), y prevé un pequeño porcentaje de dudoso cobro.

Paso 3 · Resta todos los gastos anuales

Los gastos que se comen tu rentabilidad y que hay que restar sí o sí:

  • IBI (anual)
  • Comunidad de propietarios
  • Seguros (hogar e impago de alquiler)
  • Mantenimiento y reparaciones (provisiona aunque este año no toque)
  • Gestión / administración
  • Suministros, si van a tu cargo (alquiler por habitaciones)
  • Provisión para dudoso cobro

Paso 4 · Divide y obtén las tres cifras

Con esos datos salen las tres rentabilidades que un inversor con criterio mira siempre:

CifraCálculoPara qué
BrutaRenta anual ÷ precioSolo para descartar rápido. No decide.
Neta(Renta − gastos) ÷ inversión totalLa que decide si la operación es buena.
Neta apalancada(Renta − gastos − cuota) ÷ tu entradaLo que rinde tu dinero con hipoteca.
Hazlo en 3 escenarios. Repite el cálculo con una hipótesis conservadora, una central y una optimista (variando renta y meses ocupados). Si la operación solo funciona en el escenario optimista, no funciona.
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Preguntas frecuentes

¿Se multiplica la renta por 12 para calcular la rentabilidad?
No conviene. Usa los meses que el piso estará realmente ocupado (por ejemplo 11) y prevé un porcentaje de dudoso cobro. Multiplicar por 12 sobrestima el ingreso y da una rentabilidad que no vas a ver.
¿Hay que incluir la hipoteca en el cálculo?
Para la rentabilidad neta sobre la inversión, no. Para la rentabilidad neta apalancada (la que mide lo que rinde TU dinero), sí: restas la cuota anual y divides entre el capital que aportas tú, no entre el precio total.
¿Con qué herramienta puedo calcularlo?
Puedes descargar gratis la calculadora de rentabilidad de INARPA, que hace las tres cifras y los tres escenarios automáticamente con el caso precargado.
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