Fiscalidad

IRPF por vender un piso: cómo se calcula la ganancia

Por Toño Palacios · inversor y broker nº E242·6 min
En corto

Al vender un inmueble pagas IRPF sobre la ganancia patrimonial: valor de transmisión (precio − gastos de venta) menos valor de adquisición (precio de compra + gastos e impuestos + mejoras). Esa ganancia tributa en la base del ahorro por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 28% en adelante. Aparte va la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento. Hay exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años y otras.

Cómo se calcula la ganancia

Ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras)

Ojo: las mejoras (no las reparaciones) y los gastos e impuestos de compra suman al valor de adquisición, y eso reduce la ganancia y el impuesto. Guarda todas las facturas.

Cuánto se paga (escala del ahorro 2026)

Tramo de gananciaTipo
Hasta 6.000 €19%
6.000 – 50.000 €21%
50.000 – 200.000 €23%
200.000 – 300.000 €27%
Más de 300.000 €28%

La plusvalía municipal es aparte

Además del IRPF, el ayuntamiento cobra el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (IIVTNU), la "plusvalía municipal". Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Inclúyela siempre en los gastos de venta.

Exenciones que conviene conocer: reinversión del importe en tu vivienda habitual, contribuyentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, y dación en pago. Cada una tiene requisitos: revísalos con un asesor.
🧰 Descargar la calculadora de plusvalía IRPF (gratis)
Las herramientas del despacho, gratis a cambio de tu email.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda?
Sobre la ganancia (venta menos compra, con sus gastos y mejoras), por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 28% por encima. Aparte va la plusvalía municipal.
¿Cómo no pagar IRPF al vender un piso?
Hay exenciones legales: reinvertir el importe en tu vivienda habitual, ser mayor de 65 años vendiendo la habitual, o la dación en pago. También reduces la ganancia sumando bien los gastos de compra y las mejoras. No hay forma de eludirlo sin cumplir uno de esos supuestos.
¿La plusvalía municipal y el IRPF son lo mismo?
No. El IRPF lo cobra Hacienda sobre la ganancia; la plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Son dos impuestos distintos que conviven en la misma venta.
Sigue leyendo
ITP por comunidad autónoma (2026) →Impuesto sobre el Patrimonio: mínimo exento, tipos y exenciones →El mapa tributario de un inmueble, de principio a fin →
¿Quieres aprender a hacer esto tú?

Apúntate a la newsletter: una guía nueva cada pocas semanas y el aviso del lanzamiento de INARPA.

Apuntarme gratis