Fiscalidad

El mapa tributario de un inmueble, de principio a fin

Por Toño Palacios · inversor y broker nº E242·5 min
En corto

Un inmueble tributa toda su vida, no una sola vez. Al comprar: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva). Mientras lo tienes: IBI cada año, IRPF por la renta del alquiler y, si procede, Impuesto sobre el Patrimonio. Al vender: IRPF sobre la ganancia y plusvalía municipal. Al heredar o donar: Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La rentabilidad real es la que queda DESPUÉS de todos estos impuestos, y la fiscalidad se planifica antes de comprar, no en la declaración.

El mapa completo

MomentoImpuestosQuién y cuándo
Al COMPRARITP (2ª mano) o IVA + AJD (obra nueva)El comprador, en la compra.
Mientras lo TIENESIBI anual, IRPF por la renta, Patrimonio (si aplica)El propietario, cada año.
Al VENDERIRPF sobre la ganancia + plusvalía municipalEl vendedor, en la venta.
Al HEREDAR o DONARImpuesto de Sucesiones y DonacionesQuien recibe; varía mucho por comunidad.

Por qué esto cambia tu rentabilidad

La rentabilidad que importa es la que queda después de impuestos. El IRPF del alquiler, por ejemplo, permite deducir gastos y amortizar el inmueble, y hay reducciones importantes por alquiler de vivienda habitual. Bien planificado, tu factura fiscal cambia mucho.

Regla INARPA: un inmueble no tributa una vez, tributa toda su vida. Por eso la fiscalidad y la estructura (a tu nombre o en sociedad) se deciden antes de comprar, no cuando llega la renta.
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Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan por tener un piso en alquiler?
El IBI cada año (ayuntamiento) y el IRPF por los ingresos del alquiler, que permite deducir gastos y amortizar el inmueble, con reducciones si es vivienda habitual del inquilino. Si tu patrimonio es alto, también el Impuesto sobre el Patrimonio.
¿Cómo tributa el alquiler de vivienda en el IRPF?
El rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles y amortización) se integra en la base general del IRPF. Si es alquiler de vivienda habitual del inquilino, se aplican reducciones que pueden ser muy relevantes. Un asesor optimiza tu caso.
¿Se puede reducir la carga fiscal de una inversión inmobiliaria?
Sí, con planificación: deducir bien los gastos, amortizar, elegir la estructura adecuada (nombre propio vs. sociedad), aprovechar reducciones y exenciones. Todo eso se decide antes de comprar, no en abril.
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