Compra y due diligence

Cómo leer una nota simple, campo a campo

Por Toño Palacios · inversor y broker nº E242·5 min
En corto

La nota simple es el documento del Registro de la Propiedad que te dice de quién es un inmueble y qué cargas tiene. Antes de firmar arras, revisa cuatro cosas: (1) que la descripción y los metros coincidan con la realidad; (2) que quien te vende sea el titular (y firmen todos si hay copropiedad); (3) que no haya cargas ocultas (hipotecas, embargos, servidumbres); (4) que no tenga afecciones fiscales pendientes. Si algo no cuadra, se resuelve antes de poner dinero.

¿Qué es una nota simple?

Es un documento informativo del Registro de la Propiedad que resume la situación jurídica de un inmueble: quién es el dueño, cómo es la finca y qué cargas arrastra. Cuesta unos pocos euros y es la primera comprobación que debes hacer antes de comprometerte a comprar. Todo el mundo te dice "pídela"; casi nadie te enseña a leerla.

Los 4 campos que tienes que mirar

CampoQué esQué decisión cambia
Datos de la fincaDescripción, superficie, linderos, referencia registral.Que los m² coincidan con la realidad y el catastro: afecta a la valoración y a la financiación.
TitularidadQuién es el dueño y con qué porcentaje.Si hay copropiedad, TODOS tienen que firmar. Quien no es 100% titular no te vende el 100%.
CargasHipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias.Una hipoteca se cancela en la compra; un embargo puede impedir la venta; una servidumbre afecta al uso y al alquiler.
Afecciones fiscalesNotas por ITP, plusvalía o IBI impagados.Hacienda puede reclamar contra el inmueble. Comprueba que estén canceladas.

Señales de alarma: cuándo pararte

  • El vendedor no coincide con el titular de la nota, o falta un copropietario.
  • Aparece una carga (hipoteca, embargo) que no te habían contado.
  • Los metros de la nota no cuadran con lo que ves ni con el catastro.
  • Hay una condición resolutoria o una limitación de disposición.
  • La nota tiene más de 3 meses: pide una actualizada antes de firmar arras.
Regla INARPA: nunca firmes arras con una nota simple que no entiendas al 100%. La nota es barata; deshacer una compra, carísimo.
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Preguntas frecuentes

¿Dónde se pide una nota simple?
En el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, presencialmente o a través de su sede electrónica. Cuesta unos pocos euros y la puede pedir cualquiera, no solo el propietario.
¿Una nota simple sirve como prueba de propiedad?
Es informativa, no acredita la propiedad con efectos legales plenos (eso es la certificación registral). Pero para due diligence previa a la compra es la herramienta clave.
¿Cuánto tiempo es válida una nota simple?
Refleja la situación en el momento de emitirla. Si tiene más de 2-3 meses, pide una actualizada antes de firmar arras, porque las cargas pueden haber cambiado.
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