Apalancamiento: la palanca que amplifica lo bueno y lo malo
Apalancarse es usar deuda del banco para comprar poniendo menos dinero propio. Como el banco financia la mayor parte, tu capital rinde más: es la rentabilidad neta apalancada. Pero la palanca funciona en los dos sentidos: si la operación va bien, multiplica la ganancia; si va mal, multiplica la pérdida y la cuota te asfixia. La clave es medir la rentabilidad sobre tu entrada ANTES de firmar y no apalancarte por encima de lo que tu cash-flow aguanta.
¿Por qué la deuda multiplica la rentabilidad?
Si compras un piso de 100.000 € al contado y ganas 5.000 € al año, rentas un 5%. Si pones 30.000 € de entrada y el banco el resto, esos mismos 5.000 € (menos la cuota) se miden sobre tus 30.000 €: tu dinero rinde mucho más. Eso es el apalancamiento, y es lo que permite construir patrimonio sin tener todo el capital.
Las tres fuentes de capital
| Fuente | Coste | Cuándo |
|---|---|---|
| Banca (hipoteca) | Bajo (el interés) | La base: 70-80% del valor de tasación. |
| Capital propio | El más caro (tu dinero parado) | La entrada + gastos. |
| Socios / capital privado | Medio-alto (reparto de beneficio) | Si te falta entrada o quieres escalar. |
El lado peligroso
La palanca amplifica también las pérdidas. Si el piso se queda vacío o los tipos suben, la cuota sigue ahí. Apalancarte al máximo sin colchón es la forma más rápida de que una mala racha se convierta en un problema serio.
Preguntas frecuentes
Apúntate a la newsletter: una guía nueva cada pocas semanas y el aviso del lanzamiento de INARPA.
Apuntarme gratis